Op 27 december hebben Richard Vreeswijk en Ben Janssen namens RV De Waal bij de notaris de overeenkomst van overdracht getekend en zijn we, RV De Waal, dus eigenlijk wij allemaal, de eigenaar geworden van onze huisvesting. Het gaat dan om het pand en ondergrond waarin onze sociëteit, kleedkamers, vergaderkamers en fitnessruimte zijn gevestigd. Met andere woorden het terrein zonder de loodsen. Want de loodsen zijn direct doorverkocht aan een projectontwikkelaar. Deze zal de loodsen afbreken en daarna woningen op dat terrein gaan bouwen. Belangrijke delen van deze loodsen zullen echter door ons worden hergebruikt. De achterste loods zullen we namelijk demonteren en in aangepaste vorm hergebruiken als opbouw op een nieuw te ontwikkelen boothuis op het water. De voorste loods zullen we in iets verkleinde omvang achter ons pand weer opbouwen als botenwerkplaats.
Hoe heeft RV De Waal dit kunnen realiseren en wat betekent dit?
Met behulp van Stichting Waarborgfonds Sport en de gemeente Nijmegen hebben we een jaar geleden een lening van 1 miljoen euro kunnen afsluiten bij een bank tegen een extreem lage rente (van 1,23% tegen een rentevastperiode van 30 jaar). Verder betekent de aankoop dat we geen huur meer hoeven te betalen, maar in plaats daarvan een ongeveer gelijk bedrag aan rente en aflossing aan de bank. Naast de aankoop van ons pand voor ongeveer 6 ton, hebben we nog een flink bedrag over voor de realisatie van een nieuw, groter boothuis op het water en een botenloods achter ons gebouw. Juist de mogelijkheid die we nu hebben om de materialen van de bestaande loodsen te hergebruiken, maken dat dit het ideale moment is om ons te concentreren op beide projecten en deze in ieder geval nu proberen te realiseren.
Hoe verder? Wijziging bestemmingsplan van ons terrein en de Spiegelwaal
Inmiddels zijn we al 1,5 jaar bezig om in overleg met ambtenaren van de gemeente uiteindelijk het huidige bestemmingsplan gewijzigd te krijgen. Ondanks dat de gemeente zich ook inspant, blijkt het best een stroperige procedure. Wijziging van het bestemmingsplan en vervanging van de Ondine zijn overigens verplichtingen die de gemeente ons eerder heeft opgelegd om op de huidige locatie te mogen blijven zitten. Volgens betrokken ambtenaren zou het mogelijk moeten zijn om in april/mei het gewijzigde bestemmingsplan ter goedkeuring aan de gemeenteraad voor te leggen. Dan zijn we er echter nog niet. Als de gemeenteraad het nieuwe bestemmingsplan heeft goedgekeurd, kunnen we vervolgens zogenaamde omgevingsvergunningen aanvragen voor het daadwerkelijk neerleggen van het nieuwe boothuis in de Spiegelwaal en het plaatsen van de botenwerkplaats achter ons pand. Omdat de gemeente bij alle stappen reeds nauw betrokken is, en overal goedkeuring voor geeft, hopen we dat de vergunningsaanvragen niet tot onverwachte issues leiden.
Hoe verder? De Botenwerkplaats
Al enige tijd geleden is het idee ontstaan om de staalconstructie van de beide bestaande loodsen op het huidige terrein, te gebruiken voor een groter boothuis op het water en een nieuwe botenwerkplaats achter ons gebouw. Anders zouden de loodsen toch maar worden gesloopt en zouden de staalconstructies, gevel- en dakbeplating als oud ijzer worden verkocht. Hergebruik van materialen biedt RV De Waal een prachtige, eenmalige kans bij het realiseren van haar huisvestingsplannen. Indien we de voorste loods zouden kunnen hergebruiken, ontstaat namelijk de mogelijkheid om voor relatief heel weinig geld een botenwerkplaats te realiseren. We hebben een bouwtechnisch bureau betrokken en dat heeft aangegeven dat met geringe aanpassingen, de huidige constructie kan volstaan. Tevens zullen de dakplaten hergebruikt worden. We hebben vervolgens een architect een tekening laten maken. Dit ontwerp is, na enkele aanpassingen op verzoek van het Ruimtelijk KwaliteitsTeam (RKT) van de gemeente, inmiddels door hetzelfde RKT van de gemeente goedgekeurd. De botenwerkplaats moet wel een stuk kleiner worden dan de huidige, maar zal dan toch nog wel 9 meter breed en 20 meter lang worden. Naast de werkplaats voor de bootsman zal er uiteraard ook nog aanzienlijke ruimte zijn om boten op te slaan. Ruimte die we overigens ook daadwerkelijk nodig hebben.
Ondertussen hebben we ook reeds een vergunning aangevraagd bij Prorail om het gebouw kort op de erfscheiding van de spoordijk te mogen plaatsen. De eerste signalen zijn positief en ook het Waterschap heeft aangegeven dat er geen bezwaar is. We denken dat in de maanden juli/augustus 2023 de Botenwerkplaats zou kunnen worden gerealiseerd. Om kosten te besparen, zullen we wel zelf de dakplaten dienen te demonteren. Een oproep om mee te helpen, zal je te zijner tijd tegemoet kunnen zien. De nieuwe botenloods zal dan als volgt achter ons pand worden geplaatst:
Positie van de Botenwerkplaats achter ons gebouw (ontwerp Jos van de Lindeloof)
Hoe verder? Het Boothuis
Een bouwtechnisch ingenieursbureau heeft ons bevestigd dat de staalconstructies van de achterste loods, kunnen worden hergebruikt als opbouw voor een Boothuis op het water. Om kosten te besparen zal de opbouw een gelijk formaat hebben als de loods, wel zal de opbouw een stuk minder hoog worden dan de loods. We kunnen daarmee een Boothuis realiseren van 14 x 35 meter. Dat geeft een ideale oppervlakte om boten in stellingen kwijt te kunnen, terwijl we gebruik kunnen maken van twee ruime gangpaden. Het nieuwe Boothuis wordt 480 m² dat is aanzienlijk groter dan de 190 m² van de Ondine. Alle boten die regelmatig gebruikt worden, zullen hierin opgeslagen kunnen worden. We hadden graag ook hier de gevelbeplating van de loods hergebruikt, maar dat blijkt niet mogelijk maar die gaan we dan wel weer gebruiken voor de botenwerkplaats. We hebben een architect het Boothuis laten uitwerken en inmiddels heeft ook hier het RKT van de gemeente Nijmegen zijn goedkeuring aan gegeven. De architect heeft inmiddels het definitief ontwerp gemaakt. Veel partijen zijn betrokken; zo hebben we gesprekken gevoerd met het betrokken bouwtechnisch ingenieursbureau, een gevelbouwer, het staal constructiebedrijf, een roldeurbedrijf en een betonnen bakkenbouwer. Inmiddels hebben we al diverse offertes aangevraagd om de kosten voor de begroting beter inzichtelijk te krijgen. Een grote zorg zijn de prijsstijgingen van dit moment.
Onze planning is om het Boothuis in juli/augustus 2024 gereed te hebben. Op het moment dat het Boothuis klaar is, zal kort daarna de Ondine kunnen worden afgevoerd. We hebben reeds enkele potentiële kopers voor de Ondine in beeld. Het boothuis zal er als volgt uit komen te zien:
Kosten, budget en sponsorcommissie
Omdat we de loodsen kunnen hergebruiken, is dit hèt moment om zowel het Boothuis als ook de Botenloods achter ons gebouw te realiseren. Nú kunnen we immers gebruik maken van de materialen, na de sloop niet meer. De botenloods achter ons gebouw kunnen we daardoor zeer goedkoop neerzetten; immers we hebben bijna alle materialen al. Zo’n kans krijgen we nooit meer. Hetzelfde geldt voor de staalconstructie van de achterste loods, die we bijna helemaal gaan hergebruiken. De hele opbouw op de betonnen bakken van de botenloods zal daarmee uit deze staalconstructie bestaan. Ook dat scheelt ons aanzienlijk in de bouwkosten. Omdat daardoor het boothuis dat we willen realiseren echter aanzienlijk groter wordt, de betonnen bak wordt namelijk 2,5 keer zo groot en ook de gevel en het dak, gaan we meer geld uitgeven aan het boothuis dan voorzien. Dat betekent dat we vooralsnog geen verbouwingen aan ons pand kunnen inplannen. Domweg omdat dit financieel momenteel niet haalbaar is.
We hebben uiteraard een begroting gemaakt: voor de aankoop van ons perceel en pand, de realisatie van het Botenloods en Boothuis. De aankoop van het pand is inmiddels achter de rug. Initieel hadden we 1 mio tot onze beschikking, en na de aankoop resteert 3,5 ton. Zoals op de ALV reeds besproken, blijkt dat bedrag te krap voor de beide plannen die we nu willen realiseren. In de begroting komen we per saldo 120.000 euro te kort.
Ondanks dat tekort nu, zijn we ervan overtuigd dat we toch voor deze aanpak moeten gaan en dat het op termijn veel voordeliger is.
Om het voor elkaar te krijgen is het idee dat we dat het resterende bedrag op een alternatieve wijze bijeen proberen te gaan krijgen. Zoals in de vorige nieuwsbrief voor onze leden aangegeven willen we, om te beginnen, graag met een sponsorcommissie aan de slag. De uitdaging van die sponsorcommissie wordt dan om events en andere ideeën te lanceren waarmee we als vereniging extra inkomsten genereren. We hebben al enkele ideeën in de koker. We nodigen onze leden van harte uit om betrokken te raken en onderdeel uit te gaan maken van deze Sponsorcommissie. We verwachten dat er na de geldinzamelacties een restant bedrag over zal blijven. Uiteindelijk zullen we kunnen proberen of we het restantbedrag als leden gezamenlijk zouden kunnen opbrengen. Uiteraard is het is ook aan de leden van de Sponsorcommissie om daarover mee te denken. Dus meld je vooral aan!
HET GAAT LUKKEN!
Ben Janssen
